不動産投資
不動産投資、言ってしまえば大家さんですね。
結構前にマンションの一部屋を購入したことがあります。
言ってしまえば不動産の営業の罠にかかってしまった、という事ですね。
部屋は4LDKと広く、賃貸にしてしまうのもアリですよ。
と、調子のいい営業トークでホイホイと騙された事があります。
結論としては……
営業に来た段階で「投資としてはNG」と考えた方が良いでしょう。
理由は簡単です、「営業しなければ売れない」商品だから。
何故なら不動産投資する人は利益率が良い物件は問答無用で購入するからです。
当然ですよね？
それを生業にしているのですから他の人より資産価値に目が行きますし、常日頃探しているのですから。
当時の自分に注意してやりたいです。
と、言う事で自分が把握している注意点をそれぞれ見ていきましょう。
分類すると以下のように分けられます。
1、自分の状況に見合わっているか。
2、物件の価値はあるのか。
3、購入以外の費用は認識しているか。
4、投資にした場合、税金対策は出来るか。
1、自分の状態に見合っているか。
これは自分の収入や家族構成などがメインになります。
当然ですよね、賃貸と違いローンを組めば支払いが発生するのですから。
購入した当初、1年住んで投資に回そうとしていましたがなんやかんやあって3年ほど住んでから投資に回す事になりました。
当時忙しく、寝に帰っていたぐらいの物件で予定より2年も無駄に……。
そして購入時ローンは短いほど支払いが少なくて済みます、正直35年ローンとか馬鹿ですか？というレベルです。
買うならそこは理解しておきましょう、投資するならREITにした方が何倍もマシです。
また、新築の場合の沢山の注意もあります。
新築は不動産屋に無駄に上乗せ金払っています。
正直築年数同じ新築と中古は大差はないです。※中古は誰かが住んでいたぐらい
なのに数百万という価格差が生まれます。
これが不動産屋の利益となるからです、投資なら中古一択です。
私のように一定期間住んでから投資にまわすというのは常套句のようです。
理由はローンにより金利に差が出るからです。
ただここにも罠がありました、営業がめっちゃ来ます。
ウザいぐらい来ます、しかも無駄な事ばかり。
余計な手間をかけて搾り取る気満々です。
……当然ですよね、お金持ってる可能性が高いですから。
一定期間住むなら営業が来てもインターネットで調べて予算と内容が見合っているか必ず検討しましょう、話を鵜呑みにしてはいけません。
2、物件の価値はあるのか。
物件の価値も重要です。
駅からの距離、オートロック、マンションの階層など。
投資に回すなら間取り、近隣の商店なども大事です。
自分が購入した場所は駅から遠く（10分圏内ではない）近所の店も少なかった為、微妙なラインでした。
ただ自然がある広場があったのでそこは利点だと思います。
4LDKとファミリー向けで少し歩けばコンビニ、駅には大きめのイオンがあったので家族向け物件として価値はありました。
そのおかげでギリギリ採算が取れているラインで賃貸にしています。
実際に価値を調べる場合、インターネットで似た間取りの周囲にある物件を調べましょう、記載価格の月±10000円ぐらいを目安としましょう。
3、購入以外の費用は認識しているか。
これは落とし穴でした、知っている人は当たり前でわかってると思うのですが……
固定資産税です。
正直厄介極まりない代物。
税金が増える増える。
他にも細かい出費はかさむでしょうけど、やはり固定資産税が一番大きいです。
注意しましょう。
4、投資にした場合、税金対策は出来るか。
税金対策というのは自分の状況が大事です。
確定申告を自分でする必要があるのですが……
不動産だけで青色申告するには手持ち不動産が5件必要です。
もし不動産投資をするなら最初の5件は安めで利率のいい、住む人が多そうな場所の物件がオススメです。
そうすれば確定申告も青色で申告出来て60万円分税金が安くなります。
まとめ
実際住んでいた時は悪くないです、むしろ広すぎて4LDKの内「LDK」しか使ってませんでした。
1部屋が物置、他の部屋は何も置いてないし入りもしない。
完全に無駄な代物でした！
賃貸にする時、扉も空けてなかったので多少埃がある……というレベル。
そんな状況だったのもあり、結構痛い勉強代だったなと思っています。
結果的には毎月1万前後の収入になっていますが、人が入らなければ厳しい事になります。
なので全てを調べて利益率5%未満になりそうならREIT投資をした方が絶対に良いです。
最終的に自分の物件とか甘い夢は見ないでおきましょう、築年数が経てば物件価値は落ちていきますから。
不動産投資をする人がいたら、営業に来た段階で投資価値はなし……と思った方が良いです。
